Les avantages fiscaux de la location meublée touristique à Fréjus
- Le Grand Bleu Conciergerie
- 17 juin
- 3 min de lecture
La ville de Fréjus, perle de la Côte d’Azur, séduit chaque année des milliers de vacanciers. Ce flux touristique constant en fait un lieu stratégique pour investir dans l'immobilier locatif saisonnier. Mais au-delà de l’attrait économique, la location meublée touristique, aussi appelée location meublée de courte durée (LMCD), présente de nombreux avantages fiscaux pour les propriétaires. Voici un guide complet pour comprendre les bénéfices de ce régime à Fréjus.
📍 1. Pourquoi investir dans la location meublée touristique à Fréjus ?
Un marché locatif soutenu par le tourisme
Fréjus bénéficie d’un climat méditerranéen, d’un patrimoine historique riche (vestiges romains, cathédrale Saint-Léonce, etc.) et de plages réputées. Ces atouts attirent un flux touristique élevé, en particulier pendant la haute saison estivale, garantissant un taux d’occupation élevé des logements meublés.
Rentabilité supérieure à la location nue
Avec des loyers plus élevés sur de courtes durées, la location meublée touristique offre une rentabilité brute souvent supérieure à celle de la location longue durée nue.
🧾 2. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Conditions d’accès
Pour bénéficier du statut LMNP, il faut :
Louer un bien meublé (c’est-à-dire avec mobilier et équipements répondant aux critères de décence).
Ne pas dépasser 23 000 € de recettes locatives annuelles, ou ne pas tirer plus de 50 % de ses revenus globaux de cette activité.
Ne pas être inscrit au registre du commerce comme loueur professionnel.
Avantage fiscal principal : le régime micro-BIC
Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 €, vous êtes éligible au régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes avant impôt. Ce régime est simple à gérer et avantageux si vos charges sont faibles.
Le régime réel : un outil d’optimisation puissant
Le régime réel simplifié permet de déduire l’intégralité des charges réelles, y compris :
Les intérêts d’emprunt.
Les frais de gestion.
Les travaux.
L’assurance.
L’amortissement du mobilier et des murs.
Dans ce cas, il est fréquent que l’imposition soit quasi nulle pendant plusieurs années, en raison du mécanisme d’amortissement.
🗺️ 3. Un levier d’optimisation grâce au zonage fiscal (zonage A/B/C)
Fréjus est située en zone A, ce qui permet de :
Bénéficier de plafonds de loyers élevés pour certains dispositifs.
Être éligible, dans certains cas, au dispositif Censi-Bouvard (si la location s’inscrit dans une résidence de services).
Valoriser le bien immobilier grâce à une tension locative forte.
🏷️ 4. Exonération de la taxe de séjour sous conditions
À Fréjus, la taxe de séjour est collectée par les plateformes comme Airbnb ou Booking.com. Toutefois, les loueurs en meublé peuvent parfois bénéficier d’une exonération ou d’un régime simplifié si leur bien est classé en meublé de tourisme.
Avantage du classement « meublé de tourisme »
Un abattement fiscal plus important au régime micro-BIC : 71 % au lieu de 50 %.
Une meilleure attractivité sur les plateformes de réservation.
Une reconnaissance officielle par l’office de tourisme local.
🏛️ 5. Impact de la fiscalité locale et des règles d’urbanisme
Réglementation spécifique à Fréjus
Certaines communes de la Côte d’Azur imposent une déclaration préalable en mairie ou une autorisation de changement d’usage. À Fréjus, il est essentiel de :
Vérifier si le logement est en copropriété avec un règlement qui interdit les locations de courte durée.
Se renseigner sur les éventuelles restrictions mises en place par la municipalité.
💼 6. Cas particulier : exonération d’impôt local en micro-entreprise
Si vous exploitez la location meublée touristique sous le statut de micro-entrepreneur, vous pouvez :
Être exonéré de cotisation foncière des entreprises (CFE) la première année.
Bénéficier de la franchise en base de TVA (pas de TVA collectée sur les loyers).
Déduire les cotisations sociales via le régime micro-social.
🧠 7. Conseils pratiques pour maximiser les avantages
Classer votre bien en meublé de tourisme pour accéder au régime fiscal à 71 %.
Opter pour le régime réel si vous avez des charges importantes ou un emprunt.
Utiliser un expert-comptable ou un logiciel de comptabilité LMNP pour éviter les erreurs.
Privilégier les périodes de haute saison (mai à septembre) pour maximiser vos recettes.
Conclusion
La location meublée touristique à Fréjus représente une opportunité fiscale et patrimoniale attractive pour les investisseurs avertis. En combinant un cadre fiscal avantageux avec une forte demande locative saisonnière, ce type d’investissement peut générer des revenus stables et peu fiscalisés, voire défiscalisés, pendant plusieurs années. Il est toutefois essentiel d’être bien informé et conseillé pour optimiser chaque paramètre de votre projet.
