Les avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle (LMNP)

Le Grand Bleu Conciergerie
24 juin
3 min de lecture

Dernière mise à jour : 25 juin

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal plébiscité par de nombreux investisseurs immobiliers en France. En alliant souplesse de gestion et optimisation fiscale, elle séduit ceux qui cherchent à générer des revenus complémentaires tout en réduisant leur imposition. Voici un guide complet sur les avantages fiscaux de la LMNP et pourquoi il peut être judicieux d’y recourir.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP s’applique à tout particulier qui met en location un ou plusieurs logements meublés sans être inscrit au registre du commerce. Pour bénéficier de ce régime, les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € ou 50% des revenus globaux du foyer fiscal.

Le logement doit être meublé de manière à permettre au locataire d’y vivre immédiatement, avec notamment une literie, un coin cuisine équipé, une table, des rangements, etc...

1. Un cadre fiscal avantageux : le régime réel

Contrairement au régime micro-BIC (qui permet un abattement forfaitaire de 50%), le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges liées au bien loué, ce qui peut considérablement réduire, voire annuler, l’impôt dû sur les revenus locatifs.

Les charges déductibles incluent :

Les intérêts d’emprunt.
Les frais de gestion et d’entretien.
Les travaux d’amélioration (hors construction ou agrandissement).
La taxe foncière.
Les assurances.
Les frais de comptabilité.
Les honoraires de gestion.

Mais l’atout majeur du régime réel réside dans la possibilité d’amortir le bien et son mobilier.

2. L’amortissement comptable : un levier d’optimisation puissant

L’amortissement consiste à étaler la valeur du bien immobilier et de ses équipements sur leur durée d’utilisation estimée. Ainsi, une fraction de cette valeur est déduite chaque année du revenu imposable, sans impact sur la trésorerie réelle de l’investisseur.

Le bien immobilier est généralement amorti sur 25 à 30 ans.
Le mobilier et les équipements peuvent l’être sur 5 à 10 ans.

Ce mécanisme permet de neutraliser fiscalement les loyers perçus pendant de nombreuses années, tout en générant un cash-flow positif.

3. Une fiscalité à la revente plus douce qu’en LMP

Contrairement au régime de la Location Meublée Professionnelle (LMP), la LMNP bénéficie du régime des plus-values des particuliers lors de la revente du bien. Ce régime est plus favorable car :

Il prévoit un abattement progressif pour durée de détention.
Une exonération totale des plus-values est possible après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Ainsi, même si l’amortissement réduit le prix d'acquisition comptable du bien, il n’est pas repris au moment de la revente. Ce point est essentiel : il évite toute régularisation fiscale.

4. Une gestion simplifiée et compatible avec d’autres revenus

La LMNP ne nécessite ni inscription au RCS (Registre du commerce), ni création de société. Elle s’adresse donc à des profils très variés : actifs, retraités, professions libérales… C’est une stratégie idéale pour :

Préparer sa retraite.
Diversifier ses revenus.
Financer un bien à crédit en limitant le coût fiscal.

De plus, il est tout à fait possible de cumuler LMNP avec d’autres régimes fiscaux ou investissements (Pinel, SCPI, assurance-vie...).

5. La possibilité d’investir dans des résidences gérées

La LMNP est également compatible avec l’achat de logements en résidences services (étudiantes, seniors, affaires, tourisme) via le régime Censi-Bouvard (jusqu’en 2022) ou hors réduction d’impôt. Ces résidences offrent un bail commercial sécurisé et une gestion déléguée, ce qui limite les contraintes.

Conclusion : pourquoi choisir le statut LMNP ?

Le statut LMNP cumule plusieurs avantages fiscaux et patrimoniaux : neutralisation de l’impôt grâce à l’amortissement, simplicité de gestion, fiscalité adoucie à la revente, revenus réguliers peu taxés… C’est un outil incontournable pour tout investisseur souhaitant conjuguer rendement et optimisation fiscale, tout en gardant la main sur son patrimoine.

LMNP : réponses aux questions courantes

Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?

La LMNP est destinée aux non-professionnels. Le LMP (professionnel) s’applique si les recettes dépassent 23 000 € et 50% des revenus du foyer, avec une fiscalité plus complexe.